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Verbilligte Vermietung einer Wohnung an Angehörige

23. August 2018 – Dr. Rafael Hörmann
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    Bei Vermietung einer Wohnung an Angehörige wie z. B. Kinder, Eltern oder Geschwister ist darauf zu achten, dass der Mietvertrag dem zwischen Fremden Üblichen entspricht und der Vertrag auch tatsächlich so vollzogen wird, z. B. durch regelmäßige Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen. Ist dies nicht der Fall, wird das Mietverhältnis insgesamt steuerlich nicht anerkannt, insbesondere mit der Folge, dass mit der Vermietung zusammenhängende Werbungskosten überhaupt nicht geltend gemacht werden können.

    Verbilligte Vermietung

    Eine weitere Besonderheit ist zu beachten, wenn eine verbilligte Vermietung vorliegt:
    Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, geht das Finanzamt von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und kürzt (anteilig) die Werbungskosten. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten (sog. Warmmiete; vgl. R 21.3 Einkommensteuer-Richtlinien (EStR) und Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 10. Mai 20161.

    Erhalt des Werbungskostenabzugs

    Ist dagegen eine Miete mindestens in Höhe von 66 % der ortsüblichen Miete vereinbart, bleibt der Werbungskostenabzug in voller Höhe erhalten (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz (EStG)). Diese Regelung gilt bei Vermietung einer Wohnung an Fremde entsprechend (vgl. H 21.3 „Überlassung an fremde Dritte“ Einkommensteuer-Hinweise (EStH)). Der Grund für die verbilligte Überlassung spielt keine Rolle. Die Finanzverwaltung nimmt eine (anteilige) Kürzung der Werbungskosten auch dann vor, wenn es aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich ist, die vereinbarte Miete zu erhöhen, um die oben genannte Grenze einzuhalten.

    Besonderer Fall: Möblierungszuschlag

    Bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen kann es zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete erforderlich sein, einen Zuschlag für die Möblierung zu berücksichtigen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist, nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 6. Februar 2018 (Aktenzeichen: IX R 14/17), dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise kommt nicht in Betracht.

    Im Streitfall vermieteten die Kläger ihrem Sohn eine 80 qm große Wohnung. Die Wohnung war mit einer neuen Einbauküche ausgestattet; zudem wurden eine Waschmaschine und ein Trockner zur Nutzung überlassen. Die Kläger machten in ihren Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend. Sie unterließen es, für die mitvermieteten Geräte die ortsübliche Vergleichsmiete gesondert zu erhöhen, berücksichtigten die überlassenen Gegenstände jedoch nach dem Punktesystem des Mietspiegels. Das Finanzamt erkannte die Werbungskostenüberschüsse teilweise nicht an, weil es von einer verbilligten Vermietung ausging. Die Klage vor dem Finanzgericht (FG) hatte überwiegend keinen Erfolg.

    Demgegenüber sah der BFH die Revision der Kläger als begründet an. Nach seinem Urteil ist für die Überlassung von möblierten oder teilmöblierten Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete ist der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Sieht der Mietspiegel z.B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen.

    Lässt sich dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Kann auch dieser nicht ermittelt werden, ist auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen. Es kommt insbesondere nicht in Betracht, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

    Im Streitfall verwies der BFH die Sache an das FG zurück, damit es feststellt, ob die Überlassung einer Einbauküche zu den Ausstattungsmerkmalen des städtischen Mietspiegels gehört.

    Insbesondere vor dem Hintergrund der in letzter Zeit stark gestiegen Mieten ist es daher zu empfehlen, betroffene Mietverhältnisse regelmäßig zu überprüfen und ggf. die Miete anzupassen (ggf. unter Beachtung der Mietpreisbremse).

    Beispiel

    Vater vermietet seiner Tochter eine Eigentumswohnung für eine monatliche Miete von

    a) 350,00 EUR,

    b) 250,00 EUR.

    Die ortsübliche Miete beträgt 500,00 EUR.


    Im Fall a) liegt die gezahlte Miete mit 70 % über der Grenze von 66 % der Vergleichsmiete; ein Werbungskostenabzug kommt ungekürzt in voller Höhe in Betracht.


    Im Fall b) liegt eine teilentgeltliche Vermietung vor, d. h. die Werbungskosten sind lediglich im Verhältnis der gezahlten Miete zur Vergleichsmiete, also z. B.

      250,00 € 
      500,00 €     = 50 % berücksichtigungsfähig.

    Vermietung an Angehörige – wer zählt?

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    1IX R 44/15, zu finden im Bundessteuerblatt (BStBl.) 2016 Teil 2 Seite 835)


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