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Vermietungseinkünfte aus Home-Office

18. Februar 2019 – Andreas Brennecke

    Erforderlich: Überschusserzielungsabsicht

    Nach Urteil des BFH vom 17.04.2018 (Az.: IX R 9/17) kann ein Steuerpflichtiger Werbungskosten für die Vermietung eines Home-Office an seinen Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke nur geltend machen, wenn eine objektbezogene Prognose die erforderliche Überschusserzielungsabsicht belegt.

    Prognose zur Überschusserzielung muss im Einzelfall ermittelt werden

    Handelt es sich aufgrund der im Mietvertrag vereinbarten Nutzung nicht um die Vermietung von Wohnraum, sondern (zweckentfremdet) um die Vermietung zu gewerblichen Zwecken, da die Räume dem Arbeitgeber zur ausschließlichen Erfüllung von dessen betrieblichen Zwecken überlassen wurden und der vermietende Arbeitnehmer hinsichtlich der Nutzung dem Weisungsrecht seines Arbeitgebers unterliegt, ist eine Prognose zur Überschusserzielung im Einzelfall zu ermitteln. Die Überschusserzielungsabsicht wird nicht vermutet.

    Die Prognose ist über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung (Vermietung), die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Einnahmen und die anfallenden Werbungskosten zu erstellen. Dazu müssen alle objektiv erkennbaren Umstände einbezogen werden, zukünftig eintretende Faktoren lediglich, wenn sie bei objektiver Betrachtung vorhersehbar waren.

    Der Prognosezeitraum umfasst bei einer unbefristeten Vermietung einen Zeitraum von 30 Jahren. Die Vermietung des Home-Office ist in der Regel an den Arbeitsvertrag mit dem vermietenden Arbeitnehmer gekoppelt, es kommt vorliegend also darauf an, ob ein befristeter oder ein unbefristeter Arbeitsvertrag geschlossen wurde. Der Zeitraum beginnt mit der Beendigung der Selbstnutzung.

    Der Prognose ist bei Eigentum außerdem die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG zugrunde zu legen.

    Vorgehen bei einem nicht ausreichenden Vortrag

    Bei einem nicht ausreichenden Vortrag (Erläuterung) über die zukünftige Entwicklung, sind die zu erwartenden Überschüsse anhand des Durchschnitts der in den letzten fünf Veranlagungszeiträumen angefallenen Einnahmen und Werbungskosten zu schätzen. Instandhaltungsaufwendungen können auch in die Schätzung mit einbezogen werden, wenn diese erst künftig anfallen.

    Vorgehen bei Änderung der Vermietung

    Wird vorgetragen, dass auf die bisherigen Werbungskostenüberschüsse mit einer Änderung der Art und Weise der weiteren Vermietung reagiert wurde, ist der Schätzung der Durchschnitt der Einnahmen und Werbungskosten der zukünftigen fünf Veranlagungszeiträume zugrunde zu legen, in denen die im jeweiligen Jahr objektiv erkennbar angelegten Maßnahmen zum ersten Mal Auswirkung gezeigt haben. Die sich ergebenden Überschüsse sind auf den Rest des Prognosezeitraums anzurechnen.

    Einberechnung von Unsicherheitsfaktoren

    Wegen des langen Zeitraums bei unbefristeter Vermietung müssen die Unsicherheitsfaktoren einer Prognose durch einen Sicherheitszuschlag von 10 % auf die Gesamtsumme der geschätzten Einnahmen und einen Sicherheitsabschlag von 10 % auf die gesamte Summe der geschätzten Ausgaben ausgeglichen werden.

     

     

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