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Bestimmung der „ortsüblichen Marktmiete“ bei verbilligter Vermietung an Angehörige

20. Juli 2021 – Niklas Schilling

    Grundsätzlich ist es für den Vermieter möglich Werbungskosten, welche mit dem Mietverhältnis verbunden sind, steuerlich geltend zu machen. Dies ist bei der Vermietung an Angehörige jedoch nur dann möglich, wenn zwischen den Angehörigen ein Mietvertrag so geschlossen worden ist, dass er in der Gestalt auch mit einem fremden Dritten (Fremdüblichkeit) hätte geschlossen werden können. Erforderlich ist somit bei der Vermietung an Angehörige unter anderem eine regelmäßige Mietzahlung, sowie auch eine Nebenkostenabrechnung.

    Im Falle, dass die Wohnung vom Vermieter vergünstigt zu Verfügung gestellt wird, ist das Grad der Vergünstigung für die Geltendmachung der Werbungskosten maßgebend. Wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortüblichen Marktmiete, worunter die Kaltmiete samt dem umlagefähigen Kosten zu verstehen sind, beträgt, so ist die Vermietung als vollentgeltlich anzusehen, weshalb auch die Werbungskosten komplett geltend gemacht werden können. Wenn sich jedoch die vereinbarte Miete im Bereich zwischen 50 % bis 66 % befindet, können die Werbungskosten nur komplett im Falle einer positiven Totalüberschussprognose (Prognose zum Überschuss mit der vermieteten Wohnung über die gesamte Vermietungszeit betrachtet) geltend gemacht werden, sonst werden diese anteilsmäßig gekürzt. Wenn die Miete unter 50 % der Vergleichsmiete liegt, werden die Werbungskosten anteilmäßig gekürzt.

    Fraglich ist an welchen Kriterien sich die Vergleichsmiete ermitteln lässt. Nach der aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteil vom 22.02.2021 - IX R 7/20) ist diese auf der Grundlage des örtlichen Mietspiegels zu ermitteln. Dies kann nicht durch einen Vergleich mit einer anderen fremdvermieteten Wohnung im gleichen Haus ersetzt werden. Falls jedoch kein örtlicher Mietspiegel zugänglich ist, kann die ortsübliche Marktmiete auch durch einen Vergleich drei verschiedener, aber in Hinblick auf Lage, Ort und Größe der Mietwohnung vergleichbarer, Wohnungseinheiten ermittelt werden.

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