Keine Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete durch EOP-Methode

Die ortsübliche Vergleichsmiete zur Feststellung einer nur verbilligten Vermietung darf nicht durch ein Sachverständigengutachten auf der Grundlage statistischer Annahmen nach der sog. EOP-Methode bestimmt werden.

Nach dieser wird aufgrund statistischer Annahmen die von einem qualifizierten Betreiber zu erwirtschaftende Pacht ermittelt und die vom Verpächter auf der Grundlage seiner Investitionen erwartende Investivpacht festgestellt. Diese Methode ist nicht geeignet, die ortsübliche Miete/Pacht zu ermitteln, da sich der ortsübliche Preis nicht durch den voraussichtlich zu erwirtschaftenden Ertrag, sondern nach Angebot und Nachfrage bestimmt. 

Für die Feststellung der ortsüblichen Marktmiete genügt eine Schätzung unter Mitwirkung eines ortskundigen, erfahrenen Sachverständigen oder Maklers. Wenn sich das Finanzgericht nicht die für eine Schätzung erforderliche Überzeugung bilden kann, geht das zu Lasten des Finanzamts, da dieses die objektive Beweislast für einen höheren Marktpreis trägt. 

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete ist außerdem von der Nettokaltmiete auszugehen, da nur darin die Gegenleistung für die reine Nutzungsüberlassung liegt. Das gilt allerdings nicht für Wohnraummiete. Hier ist auf die Warmmiete abzustellen, was auf den auch im Steuerrecht anzuerkennenden Besonderheiten des Wohnraumietrechts.