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Neue Einwertung von Immobilien ab 2023

2. Dezember 2022 – Leon Stephan
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    Die Grundlage für die Berücksichtigung neuer Kriterien in der Einwertung von Immobilien bildet der Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2022.
    Inhalt des Jahressteuergesetzes 2022 soll insbesondere auch sein, dass neue Maßstäbe für die Einwertung von Immobilien ab 2023 angewendet werden sollen. 
    Der Wert des Grundbesitzes wird vom Finanzamt im Wege des Vergleichswert-, Ertragswert oder Sachwertverfahren ermittelt.
    Die bevorstehenden Änderungen liegen in der Anpassung des Sachwert- und Ertragswertverfahrens.

    zum Ertragswertverfahren:
    Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Renditeobjekten (wie z.B. Mehrfamilienhäuser) angewendet.
    Bislang kam es bei der Berechnung nach dem Ertragswertverfahren, im Rahmen der zu ermittelnden Bewirtschaftungskosten, vor allem auf die Jahresmiete an.
    Dies soll sich ab dem 01.01.2023 ändern, da nun für die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten als wesentliche Faktoren die Quadratmeteranzahl, der Rohertrag, die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis maßgebend sind.
    Zusätzlich sollen die bislang pauschalen Liegenschaftszinsätze herabgesetzt werden.

    zum Sachwertverfahren:
    Das Sachwertverfahren wird vom Finanzamt vor allem bei der Einwertung von Immobilien angewendet, bei denen sich kein Ertragswert ermitteln lässt (wie z.B. bei selbst bewohnten Immobilien).
    Für die Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren kam es bisher auf den Baupreisindex an.
    Dieser soll künftig durch einen Regionalfaktor und einen Altersminderungsfaktor ergänzt werden. Die gesetzlichen Sachwertfaktoren sollen außerdem erhöht werden sowie die Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren auf 80 Jahre ausgedehnt werden.

    Sinn und Zweck:
    Ziel der Reformierung der Verfahren zur Immobilienwertermittlung ist es die Immobilienwerte möglichst nahe an den Verkaufswert zu ermitteln. Dies hat zur Folge, dass der Immobilienwert von Objekten in einer äußerst attraktiven Lage, wie z.B. in München, drastisch ansteigen werden.

    Folgen der Reformation:
    Die genauen Folgen der Veränderungen für die Praxis lassen sich bis jetzt noch nicht genau ermitteln, da bislang zu wenig Anhaltspunkte vorliegen, wie im Detail die Faktoren in den Verfahren miteinander verrechnet werden.
    Zu erwarten ist jedoch, dass für die Praxis vor allem die Ermittlung des Immobilienwerts im Wege des Sachwertverfahrens aufgrund des neu eingeführten Regionalfaktor in attraktiven Wohngegenden relevant wird. Somit ist bei selbst bewohnten Immobilien, bei denen das Ertragswertverfahren nicht angewendet werden kann mit einem deutlichen Wertzuwachs zu rechnen.
     

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