Verbilligte Vermietung einer Wohnung an Angehörige

Bei Vermietung einer Wohnung an Angehörige wie z. B. Kinder, Eltern oder Geschwister ist darauf zu achten, dass der Mietvertrag dem zwischen Fremden Üblichen entspricht und der Vertrag auch tatsächlich so vollzogen wird, z. B. durch regelmäßige Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen. Ist dies nicht der Fall, wird das Mietverhältnis insgesamt steuerlich nicht anerkannt, insbesondere mit der Folge, dass mit der Vermietung zusammenhängende Werbungskosten überhaupt nicht geltend gemacht werden können.
 

Verbilligte Vermietung an nahe Angehörige

Eine weitere Besonderheit ist zu beachten, wenn eine verbilligte Vermietung vorliegt:
Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, geht das Finanzamt von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und kürzt (anteilig) die Werbungskosten. Die ortsübliche Vergleichsmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten (sog. Warmmiete; vgl. R 21.3 Einkommensteuer-Richtlinien (EStR) und Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 10. Mai 2016¹.

Ergänzung Vergleichsmiete, 08. Januar 2020

Die Grenze von 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. der Betriebskosten, welche nicht unterschritten werden darf, ohne einen anteiligen Abzug der Werbungskosten für die Wohnung hinzunehmen, hängt nicht von dem Jahr des Vermietungsbeginns ab. 

Die ortsübliche Vergleichskaltmiete steigt ständig, insbesondere in den Ballungsräumen. Es muss daher darauf geachtet werden, dass auch die Miete für eine an Angehörige vermietete Wohnung regelmäßig soweit erhöht wird, dass sie die 66 %-Grenze nicht unterschreitet. 

Dabei müssen auch die steigenden Betriebskosten der Wohnung beachtet werden, da diese in den 66 % enthalten sein müssen. 

Folgendes Beispiel soll der Veranschaulichung dienen:
Der Vermieter vermietet eine Wohnung an seine Tochter. Die ortsübliche Miete beträgt 1.000,00 €. Die Betriebskosten belaufen sich auf 100,00 €. Die Tochter bezahlt eine Miete inkl. Betriebskosten von 750,00 €. 

Richtig ist diese Berechnung:

Würde man die Betriebskosten außer Acht lassen und lediglich auf die Kaltmiete abstellen, ergäbe sich folgende Berechnung:

Während der Vermieter bei der zweiten Berechnung bereits unter der Grenze läge und seine Werbungskosten dementsprechend anteilig gekürzt würden, befindet er sich bei der ersten Berechnung noch innerhalb des Rahmens für eine zulässige Vermietung an Angehörige und seine geltend gemachten Werbungskosten werden nicht gekürzt. Die Höhe der Betriebskosten kann daher maßgeblich für den Werbungskostenabzug sein. 

Abschließend weisen wir darauf hin, dass der Bundesrat in seiner Stellungnahme zum Gesetz zu weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften (BR-Drucksache 356/1/19 v. 10.09.2019) gefordert hat, die in § 21 Abs. 2 Einkommenssteuergesetz (EStG) vorgeschriebene Grenze von 66 % der ortsüblichen Marktmiete auf 50 % zu senken. Wir informieren Sie selbstverständlich, sobald das Gesetzgebungsverfahren zum Abschluss gekommen ist.

Erhalt des Werbungskostenabzugs

Ist dagegen eine Miete mindestens in Höhe von 66 % der ortsüblichen Miete vereinbart, bleibt der Werbungskostenabzug in voller Höhe erhalten (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz (EStG)). Diese Regelung gilt bei Vermietung einer Wohnung an Fremde entsprechend (vgl. H 21.3 „Überlassung an fremde Dritte“ Einkommensteuer-Hinweise (EStH)). Der Grund für die verbilligte Vermietung spielt keine Rolle. Die Finanzverwaltung nimmt eine (anteilige) Kürzung der Werbungskosten auch dann vor, wenn es aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich ist, die vereinbarte Miete zu erhöhen, um die oben genannte Grenze einzuhalten.

Besonderer Fall: Möblierungszuschlag

Bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen kann es zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete erforderlich sein, einen Zuschlag für die Möblierung zu berücksichtigen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist, nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 6. Februar 2018 (Aktenzeichen: IX R 14/17), dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise kommt nicht in Betracht.

Im Streitfall vermieteten die Kläger ihrem Sohn eine 80 qm große Wohnung. Die Wohnung war mit einer neuen Einbauküche ausgestattet; zudem wurden eine Waschmaschine und ein Trockner zur Nutzung überlassen. Die Kläger machten in ihren Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend. Sie unterließen es, für die mitvermieteten Geräte die ortsübliche Vergleichsmiete gesondert zu erhöhen, berücksichtigten die überlassenen Gegenstände jedoch nach dem Punktesystem des Mietspiegels. Das Finanzamt erkannte die Werbungskostenüberschüsse teilweise nicht an, weil es von einer verbilligten Vermietung ausging. Die Klage vor dem Finanzgericht (FG) hatte überwiegend keinen Erfolg.
 

(Teil-)Möblierte Wohnungen

Demgegenüber sah der BFH die Revision der Kläger als begründet an. Nach seinem Urteil ist für die Überlassung von möblierten oder teilmöblierten Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete ist der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Sieht der Mietspiegel z.B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen.

Lässt sich dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Kann auch dieser nicht ermittelt werden, ist auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen. Es kommt insbesondere nicht in Betracht, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

Im Streitfall verwies der BFH die Sache an das FG zurück, damit es feststellt, ob die Überlassung einer Einbauküche zu den Ausstattungsmerkmalen des städtischen Mietspiegels gehört.

Insbesondere vor dem Hintergrund der in letzter Zeit stark gestiegen Mieten ist es daher zu empfehlen, betroffene Mietverhältnisse regelmäßig zu überprüfen und ggf. die Miete anzupassen (ggf. unter Beachtung der Mietpreisbremse).

Beispiel für eine verbilligte Vermietung

Vater vermietet seiner Tochter eine Eigentumswohnung für eine monatliche Miete von

a) 350,00 EUR,

b) 250,00 EUR.

Die ortsübliche Miete beträgt 500,00 EUR.

Im Fall a) liegt die gezahlte Miete mit 70 % über der Grenze von 66 % der Vergleichsmiete; ein Werbungskostenabzug kommt ungekürzt in voller Höhe in Betracht.

Im Fall b) liegt eine teilentgeltliche Vermietung vor, d. h. die Werbungskosten sind lediglich im Verhältnis der gezahlten Miete zur Vergleichsmiete, also z. B.

  250,00 € 
  500,00 €     = 50 % berücksichtigungsfähig.

Verbilligte Vermietung an nahe Angehörige – wer zählt?

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