Vorsteueraufteilung bei Errichtung eines gemischt genutzten Gebäudes (privat und betrieblich)

Der Abzug von Umsatzsteuer, die von einem anderen Unternehmer in Rechnung als Vorsteuer gestellt wurde setzt voraus, dass die Leistung für das eigene Unternehmen bezogen wurde und nicht mit steuerfreien Leistungen im Zusammenhang steht, für die der Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist (vgl. § 15 Umsatzsteuergesetz (UStG)).

Wird ein Gegenstand sowohl für Leistungen eingesetzt, die den Vorsteuerabzug ermöglichen (z.B. im vorsteuerabzugsberechtigen Betrieb), als auch für Leistungen, die den Vorsteuerabzug ausschließen (z.B. private Nutzung), ist die dafür in Rechnung gestellte Umsatzsteuer aufzuteilen, und zwar durch „sachgerechte Schätzung“ (§ 15 Abs. 4 UStG).

Bei der Errichtung von Gebäuden soll eine Aufteilung der Vorsteuerbeträge grundsätzlich nach dem Verhältnis der Flächen erfolgen wie beispielsweise bei einer teilweisen Vermietung eines Gebäudes zu Wohnzwecken (kein Vorsteuerabzug) und einer teilweisen gewerblichen Nutzung (vgl. die bundeseinheitliche Regelung im Erlass des FinMin Thüringen vom 17.02.2021 - S 1901-2020 Corona – 21.15, 30169/2031).

Diese Aufteilung wird den tatsächlichen Verhältnissen allerdings dann nicht gerecht, wenn die den verschiedenen Zwecken dienenden Gebäudeteile erhebliche Unterschiede in der Ausstattung und damit auch hinsichtlich der Baukosten aufweisen. Wie der Bundesfinanzhof bestätigt hat, kommt in diesen Fällen eine Aufteilung im Verhältnis der erzielbaren Mieten in Betracht, auch wenn das Gesetz (§ 15 Abs. 4 Satz 3 UStG) diesen Aufteilungsmaßstab nur als Ausnahme ansieht.